간혹 집을 구하러 다니다 보면 집주인과 세입자간의 사이가 안좋을 때가 있습니다. 물론 사이가 무조건 좋아야 하는 것은 아니지만 그래도 좋은게 좋은것이기 때문에 굳이 관계를 나쁘게 할 필요는 없다고 생각합니다. 그렇기에 저는 집주인과 세입자는 서로 적이 아니라고 생각합니다.
전세대출 사기가 한창 이슈가 되면서 많은 분들이 임차인을 잠재적 전세대출 사기범으로 인식하고 계약 전 권리분석, 세금 체납, 압류 이력, 악의적 임차인 여부 등을 확인하며 가만히 있는 경우가 많은데요.
물론 소중한 전셋집을 지키기 위해 각종 서류와 집주인 정보를 확인하는 것은 매우 당연한 일이지만, 선량한 집주인을 잠재적 사기꾼으로 몰아가는 것은 잘못된 일이라는 것을 알아주셨으면 좋겠습니다.
아무튼 오늘은 전세대출이나 임대차계약 특약사항에 넣으면 좋은 점을 말씀드릴 테니 계약을 앞두고 계신 분들은 참고하시기 바랍니다.
특약사항 모음
*전세자금대출이 불가능한 경우 이 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다.
사실 위 특약사항은 임대인 입장에서는 눈살을 찌푸리게 하는 특약사항이 될 수밖에 없습니다. 기존 임차인의 만기일을 빨리 맞춰야 하는 집주인 입장에서 신규 임차인의 전세대출 실패로 인한 계약 무효는 사실상 최악의 상황이라고 해도 과언이 아니기 때문입니다.
그래서 위와 같은 특약사항을 이야기할 때 '이거 좀 어려울 것 같은데, 이쯤 되면 좀 강하게 말씀드려도 되겠다'라고 말씀하시는 분들이 많이 계시는데요. 안 쓰면 다른 매물을 찾을 수 있습니다.
현재 전세시장 흐름이 매물이 늘어나면서 임차인에게 유리한 상황으로 접어든 것을 감안하면 충분히 넣을 수 있는 특약사항으로 판단되므로 전세자금대출을 통해 계약을 진행하고자 하는 분들은 넣는 것을 추천합니다.
*전세보증보험 가입에 적극 협조해 주시기 바랍니다.
HUG, SGI, HF에 대한 불신이 최고조에 달하고 있지만, 그럼에도 불구하고 전세금반환보증보험 가입은 반드시 필요합니다.
역전세난으로 집주인이 의도치 않게 집을 돌려주지 못할 경우 한도 내에서 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다.
*임대인은 임차인의 대항력 또는 우선변제권이 소멸할 때까지 담보물권, 전세권, 소유권이전 등 일체의 권리변동을 일으키지 않아야 합니다.
대항력 및 우선변제권은 주택이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 주장할 수 있는 권리입니다. 이를 위해서는 확정일자와 전입신고가 충족되어야 하는데, 전입신고 후 +1일이 지나야 대항력이 발생하기 때문에 이 과정에서 집주인이 아파트를 담보로 새로운 근저당권을 설정하면 보증금 기준으로 임대차 계약이 밀릴 수 있습니다.
즉, 계약 전에는 등기부등본이 깨끗했지만 계약 체결 후 확정일자를 받고 잔금을 치르고 이사를 하고 전입신고를 완료한 후에는 보증금이 임차권보다 우선하는 담보가 설정되어 위험할 수 있습니다.
따라서 이러한 상황을 방지하기 위해 임대차 계약 시 위와 같은 특약사항을 반드시 포함시켜야 합니다.
*임대인은 국세 또는 지방세, 근저당권 등의 체납이 없음을 고지해야 합니다.
등기부등본이 깨끗하더라도 국세(종합부동산세 등) 및 지방세(취득세, 지방교육세, 농특세, 재산세 등)가 계속 체납된 경우에는 세금을 징수하기 위해 해당 주택을 경매에 부칠 수 있습니다.
우리가 뉴스에서 자주 접하는 빌라 왕, 대규모 전세 사기 사건도 90% 이상이 세금 체납으로 인한 것이므로 소유자의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.
간혹 대리인으로 나온 사람이 "이건 제 서류입니다"라고 말하는 경우가 있습니다. 저는 대리인이 아닌 소유주의 체납 세금을 확인해야 하기 때문에 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다.
* 잔금 수령 시 임대인은 대출금을 전액 상환하고 담보권을 말소해야 합니다.
담보가 없는 매물이라면 상관없지만, 담보가 있고 꽤 큰 축에 속하는 매물이라면 위의 특약을 삽입해야 깡통전세의 위험을 낮출 수 있습니다.